这是为上海某大型房产中介连锁企业做业务员法律培训的讲稿提纲。

一、    中心：把该赚的钱拿到，不该赔的钱不赔。

二、    业务流程上的风险：

1、居间人批露义务：

居间人的批露义务法律要求很低，只要不故意隐瞒，不故意夸大即可。对出售方已告知的要如实告知购买人。可以在《出售委托书》上要求出售方对可能影响交易价格或者是否交易的情况进行批露。出售方未批露的，则居间方不承担告知义务。

2、住宅实行政府指导定价。超过1％标准收费的在法律上没有问题，但是涉及工商，如果客户事后返回投诉则必然返还或者罚款处理，即使当时客户愿意高出标准付费。

3、关于做低价格、做高价格后服务费收费标准。不建议鼓励客户做高或者做低。如果一定要这样做的话，建议按照提交给交易中心的合同价格收费，且一定不要在任何正式的文字中体现有居间方知道合同价做低或者做高的痕迹。这是做品牌的必经之路。

4、《房屋带看确认委托书》上的无效条款：①买卖双方通过其他中介方成交的，则视为违约，须支付一定违约金；②如因一方的原因造成未成交的，则违约方向中介方支付违约金。

建议关于违约责任的额度建议空出来，由客户自己填写，可能好一点。

5、合同法“居间方促成合同成立”中合同如何理解？法官多以房地局的文件为准，这是错觉。是“司法为民的政策需要”，并非法律本意。法律上有道理，并不一定胜诉。这是中国特色。

要解决目前的状况，最根本的是依赖于《合同法》的修改。目前合同法条文只有4条来规定居间合同，很多问题不清晰。

目前香港的情况是中介只是促成信息的配对，签约则由当事人委托律师进行。由律师接手后发生的任何事情与中介无关。但是目前国内很显然在法官依据房地局的文件确定中介的义务。

5、关于证件的审查

要求一般的注意义务。要求提供证件原件的人在原件复印件上签名，注明某日为何事提供，并注明与原件核对一致。

有贷款义务的，尤其需要注意。

6、按照交易流程涉及补充条款，不能自相矛盾，注意对购买方利益保护。

三、管理上的风险

1、   业务员的管理：

承诺的风险：如业务员承诺贷款额度、贷款下放期限的情况。如果盖的是分支机构的章，则可以《担保法》中关于分支机构提供的担保无效对抗。

款项资金的风险：如有业务员离职，一定对其未结的业务有了解，并第一时间通知客户，不能再把资金交付于此业务员，并做好电话录音或者特快专递。警察立案的标准为15000元。

2、   对业务员处罚要谨慎。在做出处罚时要有足够的证据。要尽量把公司规章制度、奖惩规定写进劳动合同，或者经过业务员特别承诺。

3、   用印的风险：加强印章的管理。

三：关于期房买卖：

上海高院认定期房定金协议有效，相关权利义务按照买卖合同处理。但是行政监管上可能有问题。房地局相关部门不鼓励做期房中介。